売買契約書の締結（不動産売買のトラブル） |世田谷・三軒茶屋・目黒の顧問弁護士・法律相談はむらやま法律事務所

不動産売買契約も売買契約の一種ですから、通常の売買契約と同様、意思表示の合致のみで契約は成立します。
しかしながら、不動産は重要な財産ですし、不動産の購入は一生のうち何回もあることではありません。
そこで、売買契約書が作成されるのが一般的ですし、むしろ、一般取引上は売買契約書を作成したときが契約締結の時となることが多いとされます。
したがって、不動産の売買契約を締結するに当たっては、自分にとって不利益な条項がないかどうか、売買契約書を精査することが不可欠となります。

不動産を購入する場合、通常、宅地建物取引業者（いわゆる宅建業者）を通じて購入することが多いでしょう。
宅建業者から土地建物を購入する場合、宅建業者の側が重要事項説明をすることが必要とされています。
具体的には、その不動産に関する登記された権利の種類・内容などの法定事項について説明が必要になります。
そして、この重要事項説明について宅建業者が事実と異なることを告げ、これを事実と誤認して契約者が契約の申込・承諾の意思表示をした場合は、売買契約を取り消すことができます。
また、重要事項またはこれに関連する事項について、宅建業者が購入者に利益となる旨を告げ、かつ、その重要事項について購入者の不利益となる事実を故意に告げなかったことにより、その事実が存在しないと誤認したときも、売買契約を取り消すことができます（消費者契約法）。

権利のない人から買った場合には、仮に代金を全額支払っても、不動産は自分のものにはなりません。
そのようなことがないように、売主が真の権利者であるかどうか、登記簿謄本等で確認することが必要となります。
不動産の購入には、ローンを組んだり、長期の分割払いによる支払いがなされることが多いですが、その場合、確実に支払いをしてもらうため、買主のほかに、連帯保証人を付けておくことが必要となります。
代金を支払ったのに、引き渡しがなされない場合などのために、支払時期・引渡し時期の明確化および支払いがなされなかったときのための違約金の取り決めなどを定めておく必要があります。
不動産には、瑕疵（欠陥のこと。土壌汚染や、地盤が軟弱すぎるなど）が存在していることもありますが、法律上、必ずしもすべての瑕疵について、損害賠償や、修補請求が認められているものではありません。
そこで、その土地、建物の特性に応じて、必要と思われる内容についてあらかじめ契約を取り交わしておくことが必要となります。

不動産には、その所有者、抵当権者などを対外的に公示するための「登記」制度があります。
売買代金の支払時期と関連し、適切な時期に適切な登記を行っておく必要があります。
代金を支払ったにもかかわらず、登記が変更されていないなどということが生じますと、せっかく購入した不動産を二重に譲渡されてしまう事態を生じかねませんので、きちんと登記を完了することが必要となります。

不動産売買契約を締結する場合は、不動産の価値・重要性から契約の締結の際に、手付を交付することが多く行われます。
民法上、手付はいわゆる解約手付と推定されます。契約の相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄することによって契約が解除でき、他方、売主は手付の倍額を支払うことによって契約を解除することができます。また、契約が解除された場合は、互いに損害賠償請求ができません。
ただし、当事者間でこれと異なる取り決めを行うこともできます。なお、宅建業者が売主となっている場合は、法律上、解約手付となります。

賃借人が賃料を支払ってくれない、賃料の滞納が長期にわたり、もう賃借人のことが信頼できないので立ち退いてほしい、など賃借人に立退きや明渡しを求めたいときでも、賃貸人としては、賃借人に無断で部屋を片付けたり、鍵を換えて入れないようにするなどはできません。そこで、法的に、立退き、明渡しを請求することが必要となります。

まず、内容証明郵便により、賃料の支払の催告と賃貸借契約の解除（解約）を求める内容の書面を送り、話し合いを開始します。
内容証明が届くことで、以後きちんと賃料を支払ってくれる場合もあります。しかし、内容証明を送っても返事がなかったり、支払う意思がないような場合には、法的に、未払い賃料の支払と明け渡しを求めて、訴訟を提起することが必要となります。
訴訟を提起し、勝訴判決を受けても、賃借人が任意に明渡さないなどの場合には、強制執行手続によって、強制的に明渡しを行います。

賃借人は、借地借家法という法律で保護されており、簡単には立ち退かせることはできません。
法律上、または、判例上認められるような正当事由があるか、立退料等で正当事由を補完できる場合には、認められる場合があります。
立退きが認められる正当事由の一例としては、建物の老朽化を理由とするものです。
ただし、老朽化によって倒壊の危険性があるような場合を除いては、無条件の立退きが認められることは少ないかもしれません。
このような場合には、その他の事情（貸主がその建物を必要とする事情、立退料の支払い）などを総合的に判断して、立退きが認められるか否かが決まります。

立退料の算定には、法律上の算定式などがありません。貸主側および借主側の双方の事情を考慮して決定されることになります。事案の似ている判例が参考にされることがあります。

不動産のオーナーにとって、賃料を滞納している賃借人やテナントがある場合には、早期に対応することが不可欠です。
滞納が長期にわたると回収するのに困難な場合もありますし、また、滞納のまま使用されると、他の賃借人やテナントを新たに募集する機会も失われるからです。